Il Preliminare di compravendita

Se stai pensando di acquistare / vendere un immobile, o se sei già coinvolto in una trattativa, è fondamentale comprendere cosa sia il contratto preliminare di compravendita, come funziona e quali vantaggi comporta.

Il contratto preliminare, chiamato anche “compromesso”, è un accordo tra venditore e acquirente che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita, con il quale si avrà il trasferimento del diritto di proprietà o di altro diritto reale sull’immobile.

Sottoscrivere un preliminare non è obbligatorio, nulla vieta di fare un “accordo verbale” e di passare direttamente al rogito. L’accordo verbale però, in caso di contenzioso non tutela le parti, in quanto non ne è dimostrabile il contenuto, e si ritiene nullo nelle compravendite immobiliari.

Il nostro consiglio e “modus operandi” è quello di redarlo e sottoscriverlo sempre. Si tratta di strutturare un contratto che abbia valore legale e fissi in maniera chiara gli elementi più importanti dell’accordo a vantaggio di tutte le parti coinvolte nella trattativa, come la descrizione dell’immobile, il prezzo di vendita, la caparra, la tempistica, le responsabilità delle parti, e consenta di mettere a punto tutta una serie di adempimenti funzionali alla vendita, condizioni e pattuizioni, per arrivare al rogito notarile eliminando il rischio che si possano generare malintesi e spiacevoli sorprese.

Per gli immobili in corso di costruzione è obbligatoria l’autenticazione da parte del notaio, mentre in tutti gli altri casi può essere costituito da:

una scrittura privata autenticata o un atto pubblico redatto da un notaio;
una semplice scrittura privata sottoscritta direttamente dalle due parti coinvolte, spesso scaricata da internet, a volte corretta ma spesso scarna e priva di informazioni complete o clausole strutturate in base alle necessità delle parti;
una scrittura privata preparata ad hoc da un’agenzia immobiliare seria che studia la situazione, le necessità degli interessati e trova l’impostazione e le clausole corrette rivolte a tutelare entrambe le parti, verificando:
la Conformità Urbanistica e Catastale: la planimetria corrisponde allo stato di fatto dell'immobile e a quanto autorizzato in ufficio tecnico comunale (no abusi edilizi);
la Visura Ipotecaria – Visura Tavolare: la casa è libera da ipoteche, pignoramenti o servitù pregiudizievoli, pendenze giudiziarie, presenza di diritti reali di godimento (ad esempio usufrutto, diritto di abitazione, servitù, diritto di superficie);
l’Atto di Provenienza: verifica dei legittimi proprietari, con la proprietà che deriva da una compravendita, da una successione o da una donazione (in caso di donazione le banche spesso non concedono il mutuo);
le Spese Condominiali: non ci sono debiti per spese non saldate dal venditore o morosità di altri condomini, esistono eventuali spese straordinarie deliberate dall’assemblea condominiale, ancora da pagare per lavori da effettuare;
la presenza del Diritto di Prelazione: nel caso di vendita di immobili locati e di terreni agricoli, ci sono le condizioni per esercitare il diritto di prelazione da parte del conduttore/affittuario e/o degli agricoltori confinanti col fondo oggetto di vendita.

Un preliminare di compravendita immobiliare, affinché sia legalmente valido, deve contenere le seguenti informazioni:

Il consenso delle parti e i relativi dati anagrafici;
l’identificazione esatta dell’immobile (catasto e tavolare);
il prezzo concordato tra le parti e modalità pagamento;
la caparra: In base alla legge, le parti possono stabilire che non sia prevista alcuna caparra e che l’intero corrispettivo venga versato nel momento del rogito definitivo, tuttavia, la caparra è una tra le clausole accessorie più utilizzate (art. 1385 del Codice Civile), e raccomandiamo sempre di prevederla nel contratto. Solitamente la caparra ammonta al 10 % del prezzo di compravendita, può essere confirmatoria o penitenziale e viene versata come garanzia per confermare l’impegno assunto. Se la transazione va a buon fine, la caparra viene restituita o imputata al pagamento del prezzo definitivo; viceversa, se una delle due parti non adempie al proprio obbligo, l’altra parte ha la possibilità di recedere dal contratto, trattenendo la somma ricevuta nel caso del venditore, o chiedendo il doppio dell’importo versato nel caso dell’acquirente. Diversamente, l’acconto è solamente un anticipo, perciò se l’acquisto definitivo non si perfeziona, quanto versato viene restituito;
la data del rogito: il termine temporale entro il quale deve avvenire il contratto definitivo con il passaggio di proprietà e degli altri diritti reali può essere essenziale oppure non essenziale;
le garanzie del venditore: il venditore garantisce che al rogito notarile l’immobile sarà libero da persone e/o cose, ipoteche, pignoramenti, che urbanisticamente sarà conforme alla normativa, che gli impianti tecnologici saranno conformi o meno alla legislazione vigente ecc...;
la classe energetica dell’immobile: deve contenere i dati dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) in corso di validità.

Chi deve firmare il compromesso?

Il contratto preliminare deve essere firmato sia dal venditore che dall’acquirente (o terza persona) per dare validità al contratto e manifestare il reciproco impegno a concludere il contratto definitivo.
Se l’immobile è intestato a più persone è necessario che a firmare il compromesso siano tutti i suoi intestatari (proprietari, usufruttuari o titolari di altro diritto reale).
Se l’immobile dovrà essere intestato a più persone, il compromesso può essere firmato anche solo da unadi queste ma al rogito dovranno poi partecipare tutti i futuri titolari.

A questo proposito è molto importante conoscere lo stato civile delle parti coinvolte affinché l’accordo venga strutturato e sottoscritto in modo corretto.

Quali sono i costi?

La registrazione del contratto preliminare è un adempimento esclusivamente fiscale, la sua noncuranza corrisponde a un'evasione fiscale ed espone a sanzione entrambe le parti, in quanto solidalmente coobbligate. Deve essere fatta entro 30 giorni dalla sottoscrizione dell’accordo. Comprende dei costi fissi (€ 200 di imposta di registro) e dei costi variabili (€ 16,00 come imposta di bollo per ogni 4 pagine di contratto o ogni 100 righe, l’imposta di registro pari allo 0,5% della caparra o al 3% dell’eventuale acconto versato).

Le spese legate al contratto preliminare in base all’articolo 1475 del Codice civile, sono a carico della parte acquirente, salvo diverso accordo.

Dal punto di vista legale il compromesso è valido anche senza la registrazione, ma in caso di inadempimento di una delle parti, la parte lesa può chiedere il risarcimento degli eventuali danni solo registrandolo regolarmente, seppur in ritardo rispetto ai 30 giorni canonici. L’agenzia delle entrate in questo caso provvederà ad applicare le sanzioni previste.

Il compromesso:

si può condizionare l’efficacia del contratto ad un evento preciso: come l’ottenimento del finanziamento/mutuo bancario da parte dell’acquirente, la conclusione della successione in corso da parte del venditore, la conformità urbanistica, l’adeguamento catastale, la rinuncia al diritto di prelazione ecc.... Nel caso in cui l’evento al quale il compromesso è condizionato non si dovesse realizzare, l’efficacia non si perfeziona e alla parte promissaria acquirente viene restituito quanto versato a titolo di caparra;
si può annullare con una risoluzione consensuale: nel caso in cui l’acquirente decida di annullare il compromesso, ed il proprietario accetti, si firma un accordo scritto in cui si stabiliscono i termini dell’annullamento e si chiarisce se la caparra già versata sarà trattenuta dal venditore o verrà resa all’acquirente;
si può annullare con una risoluzione senza accordo: nel caso in cui non si raggiunga un accordo, il proprietario può decidere di trattenere la caparra versata dall’acquirente e può inoltre rivolgersi al tribunale di competenza chiedendo un risarcimento del danno subito. Se la parte lesa è l’acquirente, può ottenere il trasferimento coattivo della proprietà della casa, ovviamente pagando quanto pattuito inizialmente.
la data del rogito indicata nel preliminare può essere cambiata di comune accordo. L’adempimento scatta con conseguente risoluzione del contratto o trasferimento della proprietà, solo dopo che la parte lesa ha inviato una prima diffida all’altra parte imponendole di rispettare gli accordi.

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