Il Preliminare di compravendita

Se stai pensando di acquistare / vendere un immobile, o se sei già coinvolto in una trattativa, è fondamentale comprendere cosa sia il contratto preliminare di compravendita, come funziona e quali vantaggi comporta.

Il contratto preliminare, chiamato anche “compromesso”, è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita, perciò solo con la firma di quest’ultimo, si avrà il trasferimento del diritto di proprietà o di altro diritto reale sull’immobile.

Sottoscrivere un preliminare non è obbligatorio, nulla vieta di fare un “accordo verbale” e di passare direttamente al rogito, però l’accordo verbale, oltre a non tutelare alcuna parte in quanto non è dimostrabile il contenuto, per le compravendite immobiliari, l’accordo verbale si ritiene nullo.

Il nostro consiglio e “modus operandi” è quello di redarlo e farlo sottoscrivere sempre.

Si tratta di strutturare e stipulare un contratto a vantaggio di entrambe le parti coinvolte nella trattativa, ha valore legale e fissa in maniera chiara gli elementi più importanti dell’accordo come la descrizione dell’immobile, il prezzo di vendita pattuito, la caparra, i tempi, le responsabilità delle parti e consente di mettere a punto tutta una serie di adempimenti funzionali alla vendita, condizioni e pattuizioni per arrivare all’atto definitivo di compravendita con l’effettivo trasferimento della proprietà, diminuendo il rischio che si possano generare malintesi e spiacevoli sorprese.

Perciò il contratto preliminare di compravendita immobiliare deve essere necessariamente redatto in forma scritta, per gli immobili in corso di costruzione è obbligatoria l’autenticazione da parte del notaio, mentre in tutti gli altri casi può essere costituito da:

una scrittura privata autenticata o atto pubblico autenticato/redatto da un notaio
una semplice scrittura privata sottoscritta direttamente dalle due parti coinvolte, spesso scaricata da internet, a volte corretta ma spesso scarna e priva di informazioni complete o clausole strutturate in base alle necessità delle parti
una scrittura privata preparata ad hoc da un’agenzia immobiliare seria che studia la situazione, le necessità degli interessati e trova l’impostazione con le clausole corrette rivolte a tutelare entrambe le parti interessate e che grazie alle indagini può inoltre verificare:
la Conformità Urbanistica e Catastale: che la planimetria corrisponda allo stato di fatto dell'immobile e a quanto autorizzato in ufficio tecnico comunale (no abusi edilizi);
la Visura Ipotecaria – Visura Tavolare: che la casa sia libera da ipoteche, pignoramenti o servitù pregiudizievoli, pendenze giudiziarie, presenza di diritti reali di godimento (ad esempio usufrutto, diritto di abitazione, servitù, diritto di superficie)
l’Atto di Provenienza: i legittimi proprietari e se la proprietà deriva da una compravendita, donazione o successione (se presente una donazione spesso le banche non concedono il mutuo)
le Spese Condominiali: che non ci siano spese arretrate per morosità e/o spese straordinarie deliberate ancora da pagare e da effettuare
la presenza di Diritto di Prelazione: nel caso di vendita di immobili locati e di terreni agricoli, che ci siano le condizioni del diritto di prelazione da parte del conduttore/affittuario e/o degli agricoltori confinanti al fondo oggetto di vendita

Un preliminare di compravendita immobiliare, affinché sia legalmente valido, deve contenere le seguenti informazioni:

il consenso delle parti e i relativi dati anagrafici
l’identificazione esatta dell’immobile (catasto e tavolare)
il prezzo concordato tra le parti e modalità pagamento
la caparra: In base alla legge, le parti possono stabilire che non sia prevista alcuna caparra e che l’intero corrispettivo venga versato nel momento del rogito definitivo, tuttavia, la caparra è una tra le clausole accessorie più utilizzate (art. 1385 del Codice Civile) e che raccomandiamo sempre di prevederla nel contratto, solitamente tra il 10% al 15% del prezzo di compravendita. Può essere confirmatoria o penitenziale e viene versata come garanzia a confermare l’impegno assunto. Se la transazione va a buon fine, la caparra viene restituita o imputata al pagamento del prezzo definitivo; viceversa, se una delle due parti non adempie al suo obbligo, l’altra parte ha la possibilità di recedere dal contratto, trattenendo la somma ricevuta, o chiedendone il doppio dell’importo versato. Diversamente dall’acconto che invece è solamente un anticipo, perciò se l’acquisto definitivo non si perfeziona, quanto versato viene restituito
la data di rogito: termine che può essere essenziale oppure non essenziale entro il quale deve avvenire il contratto definitivo con il passaggio di proprietà e degli altri diritti reali
le garanzie del venditore: il venditore deve garantire che l’immobile è o sarà libero da persone e/o cose, da ipoteche, da pignoramenti, che sarà urbanisticamente conforme, a tale proposito dovrà produrre tutti i titoli autorizzativi compreso l’agibilità, deve garantire o non garantire la conformità degli impianti tecnologici ecc.
la classe energetica dell’immobile: deve contenere i dati dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) in corso di validità

Chi deve firmare il compromesso?

Il contratto preliminare deve essere firmato sia dal venditore che dall’acquirente (o terza persona) per dare validità al contratto e manifestare il loro reciproco impegno a concludere il contratto definitivo
Se l’immobile è intestato a più persone è necessario che a firmare il compromesso siano tutti i suoi intestatari (proprietari, usufruttuari o titolari di altro diritto reale)
Se l’immobile dovrà essere intestato a più persone, il compromesso può essere firmato anche solo da unadi queste ma al rogito dovranno poi partecipare tutti i futuri titolari

A questo proposito è molto importante capire lo stato civile delle parti coinvolte affinché l’accordo venga strutturato e sottoscritto in modo corretto.

Quali sono i costi?

La registrazione del preliminare è un adempimento esclusivamente fiscale, la sua noncuranza corrisponde a un'evasione fiscale; pertanto, espone a delle sanzioni a carico di entrambe le parti in quanto solidalmente coobbligate e deve essere fatta entro 30 giorni dalla sottoscrizione dell’accordo. Comprende dei costi fissi (€ 200 di imposta di registro) e dei costi variabili (€ 16 imposta di bollo per ogni 4 pagine di contratto o ogni 100 righe e l’imposta di registro proporzionale, pari allo 0,5% della caparra o al 3% dell’eventuale acconto versato).

Le spese legate al contratto preliminare in base all’articolo 1475 del Codice civile, sono a carico della parte acquirente, salvo diverso accordo che è sempre possibile.

Dal punto di vista legale il compromesso è valido anche senza la registrazione, ma ovviamente l’Agenzia delle Entrate può agire per recuperare la somma non versata, facendo pagare in più delle sanzioni. Inoltre, la registrazione permette di dare una data certa all’accordo e pertanto, in caso di inadempimento di una delle parti, la parte lesa può chiedere risarcimento degli eventuali danni solo in caso di un preliminare regolarmente registrato, precisamente, se registrato regolarmente a decorrere dalla data della sottoscrizione del compromesso, altrimenti a decorrere dalla data “tardiva” della registrazione.

Efficacia e risoluzione del compromesso:

si può condizionare l’efficacia del contratto ad un evento preciso: come all’ottenimento del finanziamento/mutuo bancario da parte dell’acquirente, alla conclusione della successione in corso da parte del venditore, alla conformità urbanistica, all’adeguamento catastale, al non esercizio del diritto di prelazione ecc.. Nel caso in cui l’evento al quale il compromesso è condizionato non si dovesse verificare, l’efficacia non si perfezionerebbe e alla parte promissaria acquirente viene restituito quanto versato a titolo di caparra
si può annullare con una risoluzione consensuale: nel caso in cui l’acquirente decide di annullare il compromesso, il proprietario accetta e quindi si firma un accordo scritto in cui si stabiliscono i termini dell’annullamento e si chiarisce se la caparra già versata sarà trattenuta dal venditore o verrà resa all’acquirente
si può annullare con una risoluzione senza accordo: nel caso in cui non si raggiunga un accordo, il proprietario può decidere di trattenere la caparra versata dall’acquirente e può inoltre rivolgersi al tribunale di competenza chiedendo un risarcimento del danno subito. Se la parte lesa è l’acquirente, può ottenere il trasferimento coattivo della proprietà della casa, ovviamente pagando quanto pattuito inizialmente
si può condizionare la risoluzione del contratto ad un evento specifico come ad esempio: l'acquisto di un terreno edificabile che si risolve se, entro 6 mesi, il Comune non rilascia il permesso di costruire, o all’esercizio del diritto di prelazione da parte di un agricoltore confinante o da parte del conduttore di un immobile
la data del rogito indicata nel preliminare può essere cambiata di comune accordo. L’adempimento scatta con conseguente risoluzione del contratto o trasferimento della proprietà, solo dopo che la parte lesa ha inviato una prima diffida all’altra parte imponendole di rispettare gli accordi

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